Baustelle „Neumühle“ am Zimmersmühlenweg – Aktueller Planungs-stand, Erschließung und Bodensanierung für das neue Quartier
Auf dem Gelände der Neumühle zwischen REWE und Urselbachwiesen am Zimmersmühlenweg sind seit mehreren Wochen Bodenarbeiten im Gange. Viele Oberurseler fragen sich: Was geschieht gegenwärtig auf diesem Gelände? Aktuell werden dort die vorbereitenden Bodenarbeiten für die Erschließung und bauliche Nutzung des Gebietes durchgeführt. Pecan Development aus Frankfurt entwickelt dort in Abstimmung mit der Stadt im Gewerbegebiet Süd, am Zimmersmühlenweg, ein gemischtes Wohn- und Gewerbequartier einschließlich schulischer Nutzung auf einer Teilfläche. Die gesamte Entwicklungsfläche erstreckt sich auf ca. drei Hektar. Insgesamt stehen für die Baulandentwicklung auf dem Gelände der früheren „Hessenglas“, unmittelbar neben dem REWE-Markt, rund 26.000 m² zur Verfügung. Geplant ist die Realisierung von insgesamt ca. 39.000 m² Bruttogeschossfläche, die in den nächsten drei bis fünf Jahren umgesetzt werden soll. Wesentliche Voraussetzung dafür ist die Errichtung der erforderlichen verkehrlichen und technischen Infrastruktur im Rahmen der Erschließung sowie insbesondere auch der Rückbau/ Abtrag des vorhandenen verunreinigten Bodenmaterials aus früheren Nutzungen.
Was war dort früher? Im Rahmen des Projektes hat sich Pecan bereiterklärt, nötige Bodensanierungen aufgrund der früheren Nutzungen zu übernehmen. Entsprechende Gutachten weisen im Bereich der zukünftigen Bebauung Reste von Bauschutt und unterirdische Teile alter Gebäude nach, die entsorgt werden.
In den 30er und 40er Jahren des vorigen Jahrhunderts befand sich auf dem Gelände eine Bronzefabrik, die im Krieg auch der Rüstungsproduktion diente. In der Nachkriegszeit entstand „Hessenglas“, eine große, weithin bekannte Glashütte, die von Vertriebenen aus dem Osten aufgebaut und betrieben wurde, sowie eine Reihe kleinerer Betriebe, hauptsächlich aus dem Bereich der Glasproduktion, Glasschleiferei etc., in denen ebenfalls viele Kriegsflüchtlinge aus dem Osten einen Arbeitsplatz fanden. Die Hessenglas war aufgrund der Qualität ihrer Produkte weit über die Grenzen der Region bekannt. Die Produktion wurde Ende der 80er Jahre aufgegeben. Was ist im neuen Gebiet an der „Neumühle“ geplant? Hier entsteht ein gemischtes Quartier mit Wohnen, Gewerbe, Erziehungs- und Bildungsangeboten. Das Areal eignet sich besonders für diese Mischnutzung, da es auf der einen Seite an das Gewerbegebiet „Zimmersmühlenweg“ angrenzt, auf der anderen Seite an die Urselbachaue mit sehr attraktiver Wiesenlandschaft. Die Gesamtmaßnahme umfasst:
mehrere Büro- bzw. Gewerbegebäude am Zimmersmühlenweg und entlang des bestehenden Gewerbegebietes zu REWE hin mit 4 bis 5 Vollgeschossen zur Ansiedelung neuer Firmen und Arbeitsplätze sowie weiterer Einrichtungen (u.a. ist eine Kindertagesstätte geplant)
ein Schulgebäude, welches für das Bistum Limburg als neuer Standort der Ketteler-La-Roche-Schule errichtet werden soll mit angrenzendem Wohnheim, (angesichts der aktuellen Situation im Bereich der Kinderbetreuung ist die Ansiedlung einer für die südlichen Stadtteile zentral gelegene Kita sowie die Ketteler-La-Roche-Schule, die der Ausbildung von Erzieherinnen dient, von besonderem Interesse)
insgesamt 97 Wohneinheiten, davon 78 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 4 Vollgeschossen
zur Urselbachaue hin abfallend 19 zweigeschossige Einfamilienhäuser als Reihen- und Einzelhäuser, jeweils mit Staffelgeschoss.
Gibt es einen Bebauungsplan für das Gebiet „Neumühle? Die Planungen für das Gebiet laufen mit starkem öffentlichen Interesse und Bürgerbeteiligung inzwischen über zehn Jahre. Vielfältige Anforderungen insbesondere hinsichtlich Umweltschutz, Verkehr und Altlasten waren zu beachten. Der Satzungsbeschluss für das entsprechende Bebauungsplanverfahren Nr. 233 „Neumühle“ (zwischen Zimmersmühlenweg und Ludwig-Erhard-Straße) erfolgte bereits im November 2020. In einem städtebaulichen Vertrag wurden die Rechte und Pflichten geregelt, die sich aus dem Projekt für Investor und Stadt ergeben. Investor ist die „Neumühle Oberursel GmbH“, eine eingetragene Tochter der Pecan Development GmbH. Die „Neumühle“ verpflichtet sich im Rahmen des Vertrages, die für die Entwicklung erforderlichen Kosten zu übernehmen. Der Städtebauliche Vertrag enthält auch eine Vereinbarung zur Bebauung und Nutzung der Grundstücke. Wichtig für die Stadt ist insbesondere, dass für die Ketteler-La-Roche-Schule hier als Ersatz für das Schulgelände im Maasgrund ein neues, modernes Domizil vorgesehen ist. Große Vorteile des neuen Standorts an dieser Stelle sind:
die unmittelbare Nähe zur S-Bahn
die nahe gelegene Infrastruktur und Einkaufs-möglichkeiten
die auf dem Gelände vorhandenen Parkmöglichkeiten.
Wesentlicher Punkt des Städtebaulichen Vertrages ist auch, dass in den Geschosswohnungsbauten 20% der Wohnungen für 20 Jahre als bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden sollen. Die Kaltmiete bei Erstvermietung darf einen Betrag von zehn Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Wohnungen sind nur an die von der Stadt Oberursel zu benennenden Personen mit niedrigem Einkommen zu vermieten.
Wie wird mit den Altlasten umgegangen? Von 1996 bis 1999 war vom früheren Eigentümer der Fläche in Abstimmung mit dem Hochtaunuskreis eine Grundwassersanierung erfolgreich durchgeführt worden. Auch eine nachfolgende Beprobung im April 2020 zeigte keine Auffälligkeiten. Seit Beginn des Jahres wird das mit dem Regierungspräsidium (RP) abgestimmte Konzept der Grundstückssanierung umgesetzt. Als vorbereitende Maßnahme wurde die Fläche gerodet, wobei bereits im ersten Quartal 2021 entsprechende Ersatzpflanzungen in unmittelbarer Nähe auf ca 4.600m² Fläche getätigt wurden. Seit Anfang Mai erfolgt die Sortierung und der Abtransport von verunreinigtem Material. Eine weitere Herausforderung ist das Aufspüren und Freilegen verbliebener Rest- bzw. Alt-Bauwerke im Erdreich (siehe Foto). Markus Brod, Geschäftsführer der Pecan Development: „Es gibt keine zuverlässige Dokumentation der unterirdischen Bauwerke mehr. Fast täglich stoßen wir auf Bauteile und Kanäle, die in keinem Register verzeichnet sind. Aus diesem Grund können wir nur in engster Abstimmung mit dem Regierungspräsidium die Sachstände jeweils aktuell bewerten und Stück für Stück den Rückbau veranlassen. Unser Ziel und Anliegen ist es, am Ende ein sauberes Grundstück für die geplante Bebauung vorbereitet zu haben.“ Beim Abtrag des verunreinigten Bodenmaterials am Rande des Uferstreifens stellte sich heraus, dass Belastungen wahrscheinlich auch im Schutzstreifen entlang des Urselbachs vorhanden sind. Nach Entnahme von Proben und Untersuchungen gab das RP letzte Woche die Empfehlung, wesentliche Teile des belasteten Bodens im Schutzstreifen abzutragen. Die weitere Vorgehensweise wird derzeit mit den verschiedenen Behörden abgestimmt. Die kürzlich in Niederursel im Urselbach gesichteten toten Fische wurden von einigen Beobachtern mit der Baustelle in Verbindung gebracht. Diese Annahme konnte widerlegt werden. Tatsächlich gehen diese auf schädliche Abwässer aus der Kanalisation zurück, die zu einer Betriebsstörung in der Kläranlage geführt haben. Aktueller Stand beim Bauvorhaben Derzeit wird in Abstimmung mit den Versorgungsträgern und dem BSO die Erschließungsplanung erstellt, der Abschluss der Planung und die Vergaben sollen im dritten Quartal erfolgen. Unmittelbar im Anschluss soll mit den Erschließungsarbeiten (Wasser, Kanal, Medien, Straßenbau) begonnen werden. Mit den Hochbauten wird nach derzeitigem Planungsstand in der ersten Jahreshälfte 2022 begonnen, die ersten Bauten werden voraussichtlich Ende 2023 fertiggestellt sein. Bürgermeister Hans-Georg Brum: „An dieser Stelle ist die kooperative Zusammenarbeit zwischen RP, Unternehmen und Stadt hervorzuheben. Wir wissen, dass Bodensanierungen immer im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Aus diesem Grund sind wir uns der Bedeutung einer offenen und nachvollziehbaren Informationspolitik gerade bei diesem Vorhaben bewusst. Wir freuen uns, mit Pecan Development einen Partner zu haben, der im Rahmen der Entwicklung des Areals alle nötigen Arbeiten verantwortungsvoll übernimmt. Es muss dabei klar herausgestellt werden, dass hier Dinge erledigt werden, die Oberursel in der Zukunft wieder ein Stück sauberer im Sinne einer nachhaltigen Wohn- und Gewerbenutzung machen.“ Hans-Georg Brum Bürgermeister
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